Immobilienmakler Schwetzingerstadt
Ihr Immobilienmakler für Schwetzingerstadt
Fröhlich Immobilien bewertet, verkauft und vermietet Wohnungen und Häuser in der Schwetzingerstadt. Der Stadtteil liegt östlich des Hauptbahnhofs zwischen Seckenheimer Straße, Bahngleisen und dem Gewerbegebiet an der Fahrlachstraße. Geprägt ist er von dichter Blockbebauung rund um die Keplerstraße und vielen kleinen Haushalten. Unser Büro liegt in Mannheim-Seckenheim, mit dem Auto erreichen Sie uns aus der Schwetzingerstadt in etwa 13 Minuten. Für Besichtigung und Bewertung kommen wir zu Ihnen. Für Eigentümer heißt das: Wir sehen Ihre Wohnung, das Haus und den Innenhof vor Ort an, bevor wir über einen Preis sprechen.
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Makler für Schwetzingerstadt: Leistungen
Als Immobilienmakler Schwetzingerstadt begleiten wir Eigentümer von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin. Am Anfang steht eine Immobilienbewertung, die Jörg Fröhlich als Diplom-Bauingenieur und Sachverständiger selbst vornimmt. In der Schwetzingerstadt geht es dabei meist um Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Lage im Haus, Ausrichtung zur Straße oder zum Hof und der Zustand des Gemeinschaftseigentums fließen in die Bewertung ein. Häuser im Alleineigentum bewerten wir ebenso, einschließlich Grundstück und Nebengebäuden.
Für den Verkauf Ihrer Immobilie stellen wir die Unterlagen zusammen, die Käufer einer Eigentumswohnung prüfen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Rücklage. Dazu kommt ein gültiger Energieausweis. Zusätzlich prüfen wir, ob Sondernutzungsrechte an Keller, Hof oder Stellplatz eingetragen sind. Liegen diese Unterlagen vollständig vor, beantworten Sie die häufigsten Käuferfragen schon im Exposé.
Ist die Wohnung vermietet, klären wir vorab Mietvertrag, Kaution und Nebenkostenabrechnung. Kapitalanleger und Selbstnutzer stellen dazu unterschiedliche Fragen, und beide Gruppen suchen in der Schwetzingerstadt. Wer wir sind und wie wir arbeiten, lesen Sie unter Über Fröhlich Immobilien. Für Eigentümer heißt das: Ein vermieteter Verkauf braucht andere Unterlagen als ein leerer.
„Wer in der Schwetzingerstadt eine Wohnung sucht, kennt die Straßen oft schon aus dem eigenen Alltag. Ob eine Wohnung zur Keplerstraße mit ihren Lokalen hinausgeht oder zum ruhigen Innenhof, sieht so ein Käufer bei der ersten Besichtigung. Deshalb prüfe ich als Bauingenieur jede Wohnung so, wie jemand aus der Nachbarschaft sie prüfen würde.“
Jörg Fröhlich, Inhaber · Jörg Fröhlich und das Team kennenlernen
Kunden über uns
Worauf Käufer in Schwetzingerstadt achten
Die Schwetzingerstadt ist laut Stadt Mannheim einer der am dichtesten besiedelten Stadtteile. Rund zwei Drittel der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, mehr als die Hälfte der Wohnungen hat ein oder zwei Zimmer. Käufer fragen deshalb zuerst nach Grundriss, Stockwerk und Lärm: Liegt das Schlafzimmer zur Seckenheimer Straße oder zum Innenhof? Wie nah sind die Bahngleise am Hauptbahnhof? Für Verkäufer heißt das: Grundriss und Ausrichtung gehören in die ersten Zeilen des Exposés.
Viele Interessenten kommen ohne eigenes Auto aus, denn im Stadtteil sind deutlich weniger Pkw zugelassen als im Mannheimer Durchschnitt. Wichtiger sind für sie der Fußweg zum Tattersall und zum Hauptbahnhof, Fahrradabstellplätze und ein Keller. Ein virtueller 360-Grad-Rundgang zeigt den Grundriss schon vor dem Termin. Für Eigentümer heißt das: Ein vorhandener Stellplatz ist ein Zusatz, Fahrradkeller und Abstellraum sind oft das stärkere Argument.
Wertfaktoren in Schwetzingerstadt
Fünf Punkte bestimmen den Wert einer Wohnung in der Schwetzingerstadt besonders stark.
Lage im Haus und Ausrichtung
Stockwerk, Aufzug und die Frage, ob die Räume zur Straße oder zum Innenhof liegen, verändern den Wert innerhalb desselben Hauses. Die Bewertung beginnt deshalb mit der Wohnung, nicht mit der Adresse.
Lärm von Straße, Bahn und Gewerbe
Seckenheimer Straße, Schwetzinger Straße, die Gleise am Hauptbahnhof und das Gewerbegebiet an der Fahrlachstraße wirken auf einzelne Häuser sehr unterschiedlich. Schallschutzfenster gehören ins Exposé.
Gemeinschaftseigentum und Rücklage
In älteren Mehrfamilienhäusern entscheiden Dach, Fassade, Leitungen und die Höhe der Rücklage mit. Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen Käufern, welche Maßnahmen anstehen.
Energetischer Zustand
Ältere Wohnungen mit unzureichendem energetischem Standard stehen am Mannheimer Markt stärker unter Druck. Belegte Modernisierungen an Heizung, Fenstern und Dämmung sollten Sie mit Rechnungen nachweisen können.
Grundriss und Wohnungsgröße
Ein- und Zweizimmerwohnungen prägen den Bestand. Größere Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern sind seltener und sprechen andere Käufer an, etwa Paare und Familien. Das beeinflusst, wen das Exposé zuerst erreichen soll.
Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Mannheim. Sie sind über BORIS-BW abrufbar und gelten für den Boden, nicht für das Gebäude oder die einzelne Wohnung. Bei tiefen Grundstücken wird das Hinterland gesondert bewertet. Für Eigentümer heißt das: Der Bodenrichtwert ist ein Baustein, der Wert Ihrer Wohnung entsteht erst bei der Besichtigung.
Ihre Ansprechpartner
Immobilien in Schwetzingerstadt
Schwetzingerstadt
Kaufen und mieten in Schwetzingerstadt
Wer in der Schwetzingerstadt kaufen oder mieten möchte, sucht meist eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Einfamilienhäuser gibt es im dicht bebauten Stadtteil kaum. Viele Angebote erreichen Interessenten nicht über Portale, sondern über unsere Suchkunden. Mit einem Suchauftrag hinterlegen Sie Zimmerzahl, Stockwerk, Budget und Ihre Wunschlage, etwa die Nähe zum Tattersall oder zur Keplerstraße. Passt eine Wohnung, melden wir uns, bevor sie öffentlich angeboten wird. Ihr Budget prüfen Sie vorab mit unserem Finanzierungsrechner.
Wohnen in Schwetzingerstadt: der Stadtteil
Lage und Charakter
Die Schwetzingerstadt liegt östlich des Hauptbahnhofs und schließt jenseits der Seckenheimer Straße an die Oststadt an. Die Stadt Mannheim beschreibt den Stadtteil als urbaner als die Oststadt: dichte Blockbebauung, wenig öffentliches Grün, ein hoher Anteil versiegelter Fläche. Rund um die Keplerstraße liegen Kneipen, Restaurants und Galerien. Im Südosten folgt ein großes Gewerbegebiet. Für Eigentümer heißt das: Wenige hundert Meter entscheiden, ob eine Wohnung zum Wohnblock oder zum Gewerbe hin liegt.
Ortsteile und Lagen
Den Kern bilden die Wohnblöcke um Keplerstraße, Kopernikusstraße, Weidenstraße und Rheinhäuserstraße. Am Rand zur Innenstadt liegen Tattersall, Kaiserring und der Willy-Brandt-Platz vor dem Hauptbahnhof. Auf dem ehemaligen Postareal setzt der Bebauungsplan die Blockstruktur des Stadtteils fort. Südöstlich schließt das Gewerbegebiet an der Fahrlachstraße und Schlachthofstraße an. Für Eigentümer heißt das: In der Bewertung zählt der Straßenzug, nicht der Stadtteilname.
Verkehrsanbindung
Hauptbahnhof und Zentraler Omnibusbahnhof liegen direkt am Stadtteil, am Tattersall halten mehrere Stadtbahnlinien. Die Stadt zählt Carsharing-Stationen und Fahrradverleih im Stadtteil. Privat zugelassene Pkw gibt es pro Einwohner deutlich weniger als im Mannheimer Durchschnitt. Seckenheimer Straße und Schwetzinger Straße führen den Autoverkehr Richtung Innenstadt und Osten. Für Verkäufer heißt das: Die Gehminuten zum Hauptbahnhof gehören in die Lagebeschreibung, die Parkplatzfrage kommt danach.
Infrastruktur und Alltag
Laut Stadt Mannheim gibt es im Stadtteil sieben Kindertagesstätten, darunter die Krippe Weidenstraße und die katholischen Einrichtungen St. Elisabeth und St. Peter. Grundschule und berufliche Schulen liegen in der benachbarten Oststadt. Der Jugendtreff Schwetzingerstadt wurde neu gebaut, der Spielplatz an der Kopernikusstraße saniert. Für Eigentümer heißt das: Wer an eine Familie verkauft, sollte Kita und Schulweg konkret benennen können.
Wer zieht her, wer zieht weg
Die Schwetzingerstadt ist laut Stadtstatistik deutlich jünger als der Mannheimer Durchschnitt. Zu- und Fortzüge lagen zuletzt jeweils bei rund einem Fünftel der Einwohnerzahl und glichen sich nahezu aus. Viele kommen für Ausbildung, Studium oder den ersten Job und ziehen später in größere Wohnungen. Für Eigentümer heißt das: Kleine Wohnungen finden laufend Nachfrage von Mietern, Käufer größerer Wohnungen müssen gezielter angesprochen werden.
Nahversorgung und Ärzte
Läden für den täglichen Bedarf, Dienstleister, Handwerksbetriebe und Gastronomie liegen entlang der Schwetzinger Straße und der Seckenheimer Straße. Freitags findet an der Ecke Seckenheimer Straße und Otto-Beck-Straße ein Wochenmarkt statt. Arztpraxen sind im Stadtteil und in der angrenzenden Innenstadt zu Fuß erreichbar. Für Verkäufer heißt das: Nennen Sie im Exposé die nächsten Einkaufsmöglichkeiten mit Gehminuten, das ersetzt manche Rückfrage.
Magazin
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Schwetzingerstadt: häufige Fragen
Wir bewerten Wohnungen und Häuser in der Schwetzingerstadt, auf Wunsch als Wertermittlung durch den Sachverständigen. Danach begleiten wir den Verkauf, siehe Immobilie verkaufen in Mannheim, oder die Vermietung Ihrer Wohnung. Ihr Angebot erscheint über die portalübergreifende Vermarktung und erreicht vorgemerkte Interessenten über den Käuferfinder. Für Anleger gibt es eine eigene Seite für Kapitalanleger. Käufer unterstützen wir mit der Kaufberatung; den Ablauf eines Immobilienkaufs erklären wir dort Schritt für Schritt.
Eine Rangliste der Straßen gibt es nicht, und wir behaupten auch keine. Unterschiedliche Lagetypen gibt es dagegen deutlich: die Wohnblöcke um Keplerstraße und Kopernikusstraße mit Lokalen und Galerien, die Häuser an den Hauptachsen Seckenheimer Straße und Schwetzinger Straße, der Rand zu Tattersall und Hauptbahnhof sowie die Neubauten auf dem ehemaligen Postareal. Welche Bodenrichtwertzone für Ihre Straße gilt, zeigt BORIS-BW. Für Eigentümer heißt das: Wir bewerten Haus und Wohnung, nicht den Ruf einer Straße.
Das lässt sich ohne Besichtigung nicht seriös sagen. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses beschreibt nur den Boden, nicht das Gebäude und nicht Ihre Wohnung. Bei Eigentumswohnungen zählen Stockwerk, Ausrichtung, Grundriss, Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Rücklage. Dazu kommt die Lage zu Straße, Bahn oder Gewerbe. Jörg Fröhlich sieht sich jede Immobilie als Diplom-Bauingenieur persönlich an. Mehr dazu lesen Sie unter Immobilienbewertung in Mannheim.
Eine feste Dauer nennen wir nicht, weil sie von zu vielen Punkten abhängt. Wichtig sind ein Preis, der zur Wohnung passt, vollständige Unterlagen und die Frage, ob die Wohnung vermietet oder frei ist. Bei Eigentumswohnungen dauert oft die Beschaffung von Teilungserklärung, Protokollen und Wirtschaftsplan am längsten. Auch die Finanzierungszusage des Käufers und der Notartermin bestimmen den Zeitplan. Für Verkäufer heißt das: Wer die Unterlagen vor dem Start beisammen hat, verkürzt jede spätere Phase.
Wert mindern können Lärm von Straße, Bahn oder Gewerbe, ein Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum, eine niedrige Rücklage und ein schlechter energetischer Zustand. Wert erhöhen können eine ruhige Ausrichtung zum Innenhof, Aufzug, Balkon, ein guter Grundriss, belegte Modernisierungen und ein Keller- oder Fahrradraum. In einem Stadtteil mit vielen kleinen Wohnungen fallen größere Wohnungen mit drei und mehr Zimmern auf. Für Eigentümer heißt das: Belegen Sie jede Modernisierung mit Rechnungen, sonst zählt sie in der Verhandlung wenig.
Eine Prognose geben wir nicht. Belegt ist: Ältere Wohnungen mit unzureichendem energetischem Standard stehen am Mannheimer Markt unter Druck, und Käufer prüfen Finanzierung und Nebenkosten genauer. Für das ehemalige Postareal am Hauptbahnhof hat die Stadt einen Bebauungsplan aufgestellt, der Wohnen, Büros und Hotel vorsieht. Ob Verkaufen jetzt sinnvoll ist, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Lage ab. Den Wert Ihrer Wohnung können Sie mit dem Immowert-Updater laufend verfolgen.
Die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen ist im Stadtteil laufend vorhanden, das spricht für viele Eigentümer zunächst für das Vermieten. Steuerlich wichtig ist § 23 EStG: Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Ausgenommen ist eine Wohnung, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Ihre persönliche Situation klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Wir rechnen beide Wege für Ihre Wohnung durch.
Ein Makler braucht die Erlaubnis nach § 34c GewO, eine nachvollziehbare Datengrundlage und Kenntnis der Mikrolage. In der Schwetzingerstadt heißt das zum Beispiel: Er weiß, ob ein Haus an der Seckenheimer Straße zur Straße oder zum Hof ausgerichtet ist und wie nah es an Bahngleisen oder Gewerbe liegt. Fröhlich Immobilien wurde 1994 von Jörg Fröhlich gegründet. Er ist Diplom-Bauingenieur und verbandsgeprüfter Sachverständiger für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die Erlaubnis nach § 34c GewO hat die Stadt Mannheim erteilt.
Wir sind in der ganzen Schwetzingerstadt tätig: rund um die Keplerstraße mit dichter Blockbebauung, an Seckenheimer und Schwetzinger Straße entlang der Hauptachsen, am Tattersall nah am Hauptbahnhof und auf dem ehemaligen Postareal mit Neubauten. Die Postleitzahl ist 68165, die Vorwahl 0621. Ebenso betreuen wir die Nachbarstadtteile: Immobilienmakler Oststadt, Immobilienmakler Lindenhof und Immobilienmakler Neuhermsheim. Unser Büro in Seckenheim erreichen Sie mit dem Auto in etwa 13 Minuten. Mehr unter Immobilienmakler Mannheim und unser Einzugsgebiet.