Immobilienmakler Neuhermsheim
Ihr Immobilienmakler für Neuhermsheim
Für Eigentümer in Neuhermsheim übernimmt Fröhlich Immobilien Bewertung, Verkauf und Vermietung von Häusern und Wohnungen. Neuhermsheim ist ein kleiner Wohnstadtteil im Mannheimer Südosten, in dem ein alter Ortskern und ein Neubaugebiet nebeneinander liegen. Beide Teile unterscheiden sich in Bauweise, Grundstücken und Nachbarschaft – und damit auch in den Fragen, die Käufer stellen. Unser Büro liegt in Mannheim-Seckenheim, mit dem Auto sind wir in rund neun Minuten bei Ihnen. So sehen wir uns Ihre Immobilie persönlich an, bevor wir über einen Preis sprechen.
Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie
Kostenlos und unverbindlich
Makler für Neuhermsheim: unsere Leistungen
Als Immobilienmakler Neuhermsheim begleiten wir Sie vom ersten Gespräch bis zur Übergabe beim Notar. Wir prüfen Grundbuch, Baulasten und Pläne, stellen fehlende Unterlagen zusammen und klären vorab, welche Käufergruppe zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung passt. Für Eigentümer heißt das: Offene Fragen sind geklärt, bevor der erste Interessent klingelt.
Grundlage jedes Verkaufs ist eine nachvollziehbare Immobilienbewertung. Jörg Fröhlich ist Diplom-Bauingenieur und verbandsgeprüfter Sachverständiger. Er bewertet Bausubstanz, Grundriss und Grundstück selbst und begründet den Angebotspreis schriftlich. Wird für Erbe, Trennung oder Finanzamt ein belastbarer Nachweis gebraucht, erstellen wir ein Sachverständigen-Gutachten. In Neuhermsheim liegt der Unterschied oft im Detail: Ein Haus im Ortskern und eines im Neubaugebiet werden von Käufern verschieden gelesen.
Im Verkauf übernehmen wir Exposé, Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten und die Verhandlung. Möchten Sie lieber halten als verkaufen, kümmern wir uns um die Vermietung mit Mieterauswahl und Vertrag. Wer wir sind und wie wir arbeiten, lesen Sie unter Über Fröhlich Immobilien. Für Sie bedeutet das: ein Ansprechpartner für alle Schritte, vom Bewertungstermin bis zur Schlüsselübergabe, ohne Weitergabe an wechselnde Sachbearbeiter.
„Wer in Neuhermsheim verkauft, unterschätzt oft, wie verschieden zwei Adressen im selben kleinen Stadtteil sind. Zwischen einem Haus im alten Ortskern und einem im Neubaugebiet liegen nur wenige Straßen, aber Bauweise, Grundstück und die Nähe zu Bundesstraße oder Bahntrasse wiegen jeweils anders. Deshalb gehe ich als Bauingenieur jedes Haus ab, bevor ich einen Preis nenne.“
Jörg Fröhlich, Inhaber · Das Team von Fröhlich kennenlernen
Kunden über uns
Verkauf in Neuhermsheim vorbereiten
Neuhermsheim liegt zwischen Bundesstraßen und Bahngleisen. Die Stadt Mannheim nennt B 37, B 38a und A 656 sowie Rangierbahnhof, Riedbahn und den City-Airport als Lärmquellen im Umfeld. Käufer fragen deshalb früh, wie ruhig eine Adresse ist und wie Fenster und Dämmung ausgeführt sind. Legen Sie Baubeschreibung, Rechnungen zu Fenstern und Heizung sowie einen gültigen Energieausweis bereit. Liegen diese Unterlagen vollständig vor, beantworten Sie die häufigsten Käuferfragen schon im Exposé.
Am Gerd-Dehof-Platz, in der Ortsmitte, finden Interessenten Läden, Dienstleister und den Bürgerservice. Die Grundschule an der Ernst-Barlach-Allee ist aus den Wohngebieten zu Fuß erreichbar. Solche Wege gehören mit Gehminuten ins Exposé, denn Familien vergleichen genau das. Für Verkäufer heißt das: Beschreiben Sie den Alltag rund um die Adresse, nicht nur die Wohnfläche.
Immobilienbewertung Neuhermsheim
Was eine Immobilie in Neuhermsheim wert ist, entscheidet sich an der einzelnen Adresse. Diese fünf Faktoren prüfen wir bei jeder Besichtigung:
Ortskern oder Neubaugebiet
Neuhermsheim besteht aus einem alten Ortskern und einem Neubaugebiet. Bauweise, Grundstücksgrößen und Zustand unterscheiden sich deutlich. Ein Vergleich mit dem Stadtteildurchschnitt verdeckt diesen Unterschied.
Lärm von Straße, Schiene und Flugplatz
Bundesstraßen, Bahntrassen und der City-Airport wirken je nach Straße unterschiedlich stark. Ausrichtung von Garten und Schlafräumen sowie Schallschutzfenster beeinflussen, wie Käufer eine Adresse einschätzen.
Grundstückszuschnitt und Hinterland
Bei tiefen Grundstücken im Ortskern bewertet der Gutachterausschuss das Hinterland gesondert. Der Bodenrichtwert gilt dann nicht für die gesamte Fläche.
Grundriss und Zimmerzahl
Gut ein Drittel der Wohnungen im Stadtteil hat laut Stadt Mannheim vier oder mehr Zimmer. Wie gut sich Räume teilen oder zusammenlegen lassen, ist für Familien oft wichtiger als ein paar Quadratmeter mehr.
Energetischer Zustand
Ältere Häuser mit unzureichendem energetischem Standard stehen laut Marktbericht der HypoVereinsbank stärker unter Preisdruck. Belegte Modernisierungen an Dach, Fenstern und Heizung gehören deshalb in jede Bewertung.
Bodenrichtwerte für Neuhermsheim ermittelt der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Mannheim. Sie sind über BORIS-BW straßengenau abrufbar. Ein Bodenrichtwert beschreibt nur den Boden, nicht das Haus darauf. Für Eigentümer heißt das: Die Bewertung beginnt mit einer Besichtigung, nicht mit einem Durchschnittswert.
Ihre Ansprechpartner
Immobilien in Neuhermsheim
Neuhermsheim
Haus kaufen, Wohnung mieten in Neuhermsheim
Sie suchen ein Haus oder eine Wohnung in Neuhermsheim? Der Stadtteil ist klein, Angebote kommen selten und oft ohne öffentliche Anzeige auf den Markt. Mit einem Suchauftrag erfahren Sie von passenden Objekten, sobald ein Eigentümer uns beauftragt. Beachten Sie bei der Suche den Unterschied zwischen Ortskern und Neubaugebiet sowie die Lage zu Bundesstraße und Bahntrasse. Vor der Besichtigung hilft Ihnen unsere Kaufberatung, mit dem Finanzierungsrechner prüfen Sie Ihren Rahmen. Achten Sie außerdem auf die Wege zur Grundschule an der Ernst-Barlach-Allee und zum Gerd-Dehof-Platz.
Neuhermsheim: Lage und Umfeld
Lage und Charakter
Neuhermsheim gehört zum Stadtbezirk Neuostheim/Neuhermsheim und hat rund 4.500 Einwohner auf 1,44 Quadratkilometern. Die Stadt Mannheim beschreibt ihn als Wohnstadtteil für Familien mit nachbarschaftlicher Atmosphäre. Seit der Jahrtausendwende ist die Einwohnerzahl um rund zwei Drittel gestiegen. Für Eigentümer heißt das: Viele Käufer sind Familien, die gezielt nach Platz und kurzen Wegen suchen.
Ortsteile und Lagen
Der Stadtteil besteht aus dem alten Ortskern und einem Neubaugebiet, die sich laut Stadt im Charakter unterscheiden. Im Ortskern sind die nachbarschaftlichen Bezüge eng, im Neubaugebiet ist das soziale Leben weniger ausgeprägt. Zum Ortsrand hin folgen Kleingärten und landwirtschaftliche Flächen. Für Verkäufer heißt das: Die Lage im Stadtteil gehört genau beschrieben, nicht nur der Name Neuhermsheim.
Verkehrsanbindung
B 37, B 38a und A 656 begrenzen den Stadtteil und binden ihn zugleich an das Fernstraßennetz an. Mit der S-Bahn-Station SAP-Arena/Maimarkt gibt es eine Umsteigestelle zu Bussen und Stadtbahnen. Nach Neuostheim besteht eine enge Verbindung, obwohl B 37 und City-Airport beide Stadtteile trennen. Für Eigentümer heißt das: Pendler schätzen die Anbindung, fragen aber nach dem Lärm an der eigenen Adresse.
Infrastruktur und Alltag
Die Johann-Peter-Hebel-Grundschule an der Ernst-Barlach-Allee bietet Hort, verlässliche Grundschule und flexible Nachmittagsbetreuung. Hinzu kommen Kinderhäuser in der Gerhard-Marcks-Straße und im Tambourweg sowie eine evangelische Kita im Reiterweg. Am Lochgärtenweg liegt ein Jugendtreff. Für Verkäufer heißt das: Nennen Sie im Exposé die Wege zu Schule und Kita, denn Familien fragen zuerst danach.
Bebauung und Baujahre
Im alten Ortskern und im Neubaugebiet stehen Gebäude unterschiedlicher Bauzeit nebeneinander. Gut ein Drittel der Wohnungen hat vier oder mehr Zimmer, rund die Hälfte zwei oder drei. Damit finden Paare, Familien und Kleinhaushalte im Stadtteil passende Größen. Für Eigentümer heißt das: Baujahr, Modernisierungen und Grundriss gehören mit Belegen in die Unterlagen, weil Käufer zwischen den Bauphasen genau vergleichen.
Nahversorgung und Ärzte
Für den täglichen Bedarf gibt es einen Lebensmitteldiscounter sowie kleinere Läden und Dienstleister am Gerd-Dehof-Platz. Dort sitzt auch der Bürgerservice für Neuostheim und Neuhermsheim. Für Arztbesuche und größere Einkäufe nutzen viele Bewohner die Angebote in den Nachbarstadtteilen. Für Verkäufer heißt das: Nennen Sie Einkauf und Arztpraxen mit Entfernung, so beantworten Sie eine Standardfrage schon vor der Besichtigung.
Magazin
3 Min.
Ein Haus oder eine Wohnung zu erben, bedeutet oft mehr als einen Vermögenszuwachs. Erinnerungen an die Familie treffen auf neue Verantwortung und wichtige finanzielle Fragen. […]
3 Min.
Mit dem Kauf eines Hauses übernehmen Sie mehr als vier Wände und ein Grundstück. Auch Versicherungsfragen wollen geklärt sein, damit Schäden durch Feuer, Sturm oder […]
3 Min.
Der Küchentisch wird zum Arbeitsplatz, Videokonferenzen finden neben dem Familienleben statt und das Kinderzimmer dient zeitweise als Rückzugsort fürs konzentrierte Arbeiten. Wenn sich Wohnen und […]
Kennen Sie schon unsere Ratgeber?
Unsere Partner und Auszeichnungen
Häufige Fragen an Ihren Makler
Wir übernehmen den Verkauf Ihrer Immobilie vollständig: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung bis zum Notar. Zur Präsentation gehören auf Wunsch Home Staging und ein virtueller 360°-Rundgang. Ihr Objekt erscheint über portalübergreifende Angebote, vorgemerkte Interessenten erreichen wir über den Käuferfinder. Mehr zum Ablauf lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Mannheim. Käufer unterstützen wir mit Suchauftrag und Kaufberatung, Investoren mit Angeboten für Kapitalanleger.
Eine feste Rangliste gibt es nicht. Der Gutachterausschuss weist Bodenrichtwerte straßengenau aus, Zonen im Ortskern und im Neubaugebiet können sich unterscheiden. Käufer achten in Neuhermsheim vor allem auf drei Lagetypen: den alten Ortskern mit gewachsener Nachbarschaft, das Neubaugebiet mit jüngerer Bebauung und die Ränder zu Kleingärten und Feldern. Hinzu kommt der Abstand zu Bundesstraßen und Bahntrassen. Für Eigentümer heißt das: Entscheidend ist die Lage Ihrer Straße, nicht der Ruf des Stadtteils.
Der Bodenrichtwert aus BORIS-BW nennt nur den Wert des Bodens. Der Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung hängt zusätzlich von Baujahr, Zustand, Grundriss, Modernisierungen und der Lage innerhalb von Neuhermsheim ab. Bei tiefen Grundstücken wird das Hinterland gesondert bewertet. Deshalb besichtigen wir jede Immobilie, bevor wir einen Wert nennen. Wenn Sie die Entwicklung Ihres Werts später verfolgen möchten, nutzen Sie den Immowert-Updater.
Eine pauschale Dauer lässt sich nicht nennen. Sie hängt davon ab, wie vollständig die Unterlagen sind, ob der Angebotspreis begründet ist und wie schnell Käufer ihre Finanzierung bestätigen. Fehlen Pläne, Energieausweis oder Nachweise zu Modernisierungen, verzögert sich jeder Schritt. Bei Erbengemeinschaften kommt die Abstimmung unter den Eigentümern hinzu. Den Ablauf eines Immobilienverkaufs erklären wir Ihnen im ersten Gespräch Schritt für Schritt.
Wertmindernd wirken in Neuhermsheim vor allem Lärm von Bundesstraßen, Bahntrassen oder City-Airport, ein Modernisierungsstau bei Dach, Fenstern und Heizung sowie fehlende Unterlagen. Wertsteigernd wirken belegte Modernisierungen, ein durchdachter Grundriss mit genügend Zimmern für Familien, ein ruhig ausgerichteter Garten und kurze Wege zu Grundschule, Kita und Gerd-Dehof-Platz. Für Verkäufer heißt das: Belege zählen mehr als Beschreibungen.
Eine Prognose geben wir nicht. Belegt ist laut Marktbericht der HypoVereinsbank für Mannheim: Häuser und Baugrundstücke bleiben gefragt, ältere Häuser mit unzureichendem energetischem Standard stehen stärker unter Preisdruck, bei Eigentumswohnungen ist die Kaufzurückhaltung deutlich. Für Neuhermsheim gibt es keine eigene Auswertung. Ob sich Warten lohnt, hängt deshalb vor allem vom Zustand Ihrer Immobilie und Ihren eigenen Plänen ab. Das besprechen wir mit Ihnen offen.
Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Pflichten als Vermieter. Beim späteren Verkauf ist § 23 EStG wichtig: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Klären Sie die steuerliche Seite mit Ihrer Steuerberatung. Wer im Alter Kapital braucht und wohnen bleiben möchte, kann auch eine Immobilienverrentung prüfen.
Achten Sie auf die Erlaubnis nach § 34c GewO, eine nachvollziehbare Datengrundlage für den Preis und Kenntnis der Mikrolage – etwa des Unterschieds zwischen Ortskern und Neubaugebiet oder der Lärmsituation entlang der B 37. Lassen Sie sich die Preisbegründung schriftlich geben. Fröhlich Immobilien wurde 1994 von Jörg Fröhlich gegründet. Er ist Diplom-Bauingenieur und verbandsgeprüfter Sachverständiger für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die Erlaubnis nach § 34c GewO hat die Stadt Mannheim erteilt.
Wir betreuen ganz Neuhermsheim: den alten Ortskern mit enger Nachbarschaft, das Neubaugebiet mit jüngerer Bebauung, die Ortsmitte am Gerd-Dehof-Platz und die Ränder zu Kleingärten und Feldern. Postleitzahl ist 68163, Vorwahl 0621. Ebenso sind wir für die Nachbarn tätig: Immobilienmakler Neuostheim, Immobilienmakler Schwetzingerstadt, Immobilienmakler Neckarau und Immobilienmakler Seckenheim. Unser Büro in Seckenheim erreichen Sie mit dem Auto in rund neun Minuten. Alle Stadtteile finden Sie bei Immobilienmakler Mannheim und in unserem Einzugsgebiet.