Immobilienmakler Neckarstadt-West
Ihr Immobilienmakler für Neckarstadt-West
Fröhlich Immobilien begleitet Eigentümer aus der Neckarstadt-West beim Verkauf, bei der Bewertung und bei der Vermietung von Wohnungen und Mehrfamilienhäusern. Der Stadtteil liegt am Neckar gegenüber der Innenstadt und ist von dichter, gründerzeitlich geprägter Bebauung bestimmt. Für Eigentümer heißt das: Grundriss, Etage, Zustand des Hauses und die Lage im Block entscheiden über den Preis, nicht die Adresse allein. Unser Büro liegt in Mannheim-Seckenheim, laut Google Maps rund 16 Autominuten entfernt. Besichtigungen und Bewertungstermine vereinbaren wir direkt bei Ihnen in der Wohnung.
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Makler für Neckarstadt-West: Leistungen
Als Immobilienmakler Neckarstadt-West übernehmen wir den gesamten Verkauf: Wertermittlung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Jörg Fröhlich ist Diplom-Bauingenieur und Sachverständiger für Wertermittlung. Er sieht sich Ihre Wohnung und das Gemeinschaftseigentum selbst an, vom Treppenhaus bis zum Dach. So fließen Bauzustand und Modernisierungsbedarf eines Altbaus in den Angebotspreis ein, bevor ein Käufer danach fragt.
In der Neckarstadt-West liegen viele Wohnungen in Häusern mit mehreren Eigentümern. Wir fordern deshalb Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Energieausweis früh an. Liegt Ihr Haus im Sanierungsgebiet rund um die Mittelstraße, klären wir vor dem Notartermin die Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB. Für Verkäufer heißt das: Fragen zu Rücklage und Sanierungsrecht sind im Exposé beantwortet und tauchen nicht erst bei der Finanzierungsprüfung der Bank auf.
Ist Ihre Wohnung vermietet, sprechen wir neben Selbstnutzern gezielt Kapitalanleger an und bereiten Mietvertrag und Mietzahlungen für deren Prüfung auf. Möchten Sie lieber vermieten als verkaufen, übernehmen wir auch das. Gehört Ihnen ein ganzes Mehrfamilienhaus, bewerten wir jede Einheit und das Haus als Ganzes. Wie wir arbeiten und wer hinter dem Unternehmen steht, lesen Sie unter Über Fröhlich Immobilien.
„Wer in der Neckarstadt-West verkauft, verkauft meist eine Wohnung in einem Haus mit vielen Eigentümern. Im geschlossenen Altbaublock am Alten Messplatz stellen Käufer andere Fragen als bei einem Haus mit Baulücke Richtung Ludwig-Jolly-Straße. Deshalb ordne ich mit Ihnen zuerst Teilungserklärung, Protokolle und Genehmigungen, bevor ich über einen Preis spreche.“
Jörg Fröhlich, Inhaber · Jörg Fröhlich und das Team kennenlernen
Kunden über uns
Vermieten statt verkaufen?
Die Neckarstadt-West ist ein Stadtteil der kleinen Haushalte. Laut Statistik der Stadt Mannheim lebt in der Mehrheit der Haushalte nur eine Person, und Ein- und Zweizimmerwohnungen prägen den Bestand. Das Durchschnittsalter liegt rund fünf Jahre unter dem Mannheimer Wert. Wer zwischen Mittelstraße und Neckarvorland eine kleine Wohnung besitzt, hat damit zwei Wege: vermieten an Haushalte, die eine Stadtwohnung nahe der Innenstadt suchen, oder verkaufen an Selbstnutzer und Kapitalanleger.
Welcher Weg trägt, hängt an Zustand, Grundriss und Ihrer Planung. Eine leere Wohnung erreicht beim Verkauf auch Selbstnutzer, die einziehen wollen. Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Anleger an, die Mietvertrag, Miethöhe und Rücklage der Eigentümergemeinschaft prüfen. Für Eigentümer heißt das: Entscheiden Sie vor dem nächsten Mieterwechsel, nicht danach. Bei der Vermietung Ihrer Wohnung übernehmen wir Auswahl, Vertrag und Übergabe.
Immobilienbewertung Neckarstadt-West
Den Wert einer Immobilie in der Neckarstadt-West bestimmen vor allem diese fünf Faktoren.
Sanierungsgebiet Neckarstadt-West
Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet rund um Mittelstraße und Neumarkt gilt § 144 BauGB: Verkauf, Grundschuld, Teilung und wesentliche bauliche Änderungen brauchen die Genehmigung der Stadt. Ausgleichsbeträge fallen nicht an.
Grundriss und Wohnungsgröße
Kleine Wohnungen prägen den Bestand. Getrennt begehbare Zimmer, ein Balkon oder eine Küche mit Fenster unterscheiden zwei gleich große Wohnungen im selben Haus. Für Eigentümer heißt das: Ein maßstäblicher Grundriss gehört ins Exposé.
Energetischer Zustand des Altbaus
Ältere Wohnungen mit unzureichendem energetischem Standard stehen laut Marktbericht der HypoVereinsbank in Mannheim unter Preisdruck. Neue Fenster, Heizung oder Dämmung sollten Sie deshalb mit Rechnungen und Beschlüssen belegen können.
Eigentümergemeinschaft und Rücklage
Käufer und Banken prüfen bei Eigentumswohnungen die Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen und offene Instandhaltungen. Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen beantworten diese Fragen, bevor sie den Preis drücken.
Lage im Block und Hinterland
Vorderhaus oder Hinterhaus, Straße oder Hof, Nähe zu den Gaststätten der Mittelstraße oder zum Neckarvorland: Diese Unterschiede liegen oft nur wenige Häuser auseinander. Bei tiefen Grundstücken bewertet der Gutachterausschuss das Hinterland gesondert.
Bodenrichtwerte für die Neckarstadt-West veröffentlicht der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Mannheim über BORIS-BW. Sie gelten für den Boden einer Richtwertzone, nicht für Ihre Wohnung. Den Verkehrswert ermitteln wir bei einer Besichtigung.
Ihre Ansprechpartner
Immobilien in Neckarstadt-West
Neckarstadt-West
Kaufen und mieten in Neckarstadt-West
Wer in der Neckarstadt-West eine Wohnung kaufen oder mieten möchte, sucht meist eine Stadtwohnung mit kurzen Wegen in die Innenstadt und an den Neckar. Der Bestand besteht überwiegend aus Wohnungen in mehrgeschossigen Altbauten. Mit einem Suchauftrag informieren wir Sie, sobald eine Wohnung zu Ihren Kriterien passt. Nennen Sie uns Zimmerzahl, Etage, Budget und ob Sie selbst einziehen oder vermieten wollen. Für Käufer heißt das: Bei Wohnungen im Sanierungsgebiet braucht der Kaufvertrag die Genehmigung der Stadt; den Ablauf erklären wir Ihnen vor dem Notartermin.
Neckarstadt-West im Überblick
Lage und Charakter
Die Neckarstadt-West liegt am nördlichen Neckarufer gegenüber der Innenstadt, mit der sie über die Kurpfalzbrücke verbunden ist. Im Stadtbezirk leben rund 20.000 Menschen, er reicht bis zur Friesenheimer Insel und zum Industriehafen. Der Wohnteil ist dicht bebaut und gründerzeitlich geprägt, öffentliche Grünflächen sind knapp. Freiraum bieten das Neckarvorland und die Friesenheimer Insel. Für Eigentümer heißt das: Balkon, Hof oder Blick zum Fluss sind hier Ausstattungsmerkmale, die ins Exposé gehören.
Ortsteile und Lagen
Statistisch gliedert die Stadt den Bezirk in die Neckarstadt-West und die Friesenheimer Insel. Im Wohnteil unterscheiden sich mehrere Lagen: der östliche Abschnitt um den Alten Messplatz mit viergeschossigen, geschlossenen Gründerzeitblöcken, der westliche Abschnitt bis zur Ludwig-Jolly-Straße mit zwei- bis dreigeschossigen Häusern und Baulücken, die Geschäftsachse Mittelstraße, die Dammstraße am Neckarvorland und die GBG-Wohnungen an der Untermühlaustraße. Für Eigentümer heißt das: Vergleichsobjekte müssen aus derselben Lage stammen.
Verkehrsanbindung
Mehrere Stadtbahnlinien verbinden die Neckarstadt-West mit der Innenstadt und den Nachbarstadtteilen, die Haltestelle Weidenwörth ist barrierefrei ausgebaut. Am Bahnhof Mannheim-Neckarstadt halten Nahverkehrszüge. Über die Kurpfalzbrücke erreichen Sie die Innenstadt auch zu Fuß oder mit dem Rad. Je Einwohner sind deutlich weniger private Pkw zugelassen als im Mannheimer Durchschnitt. Für Verkäufer heißt das: Ein eigener Stellplatz ist hier ein Argument, das im Exposé ausdrücklich genannt werden sollte.
Infrastruktur und Alltag
Die Mittelstraße ist die Hauptversorgungsachse mit Geschäften für den täglichen Bedarf, weitere Einkaufsmöglichkeiten gibt es im Industriehafen. Grundschulen sind die Humboldt-Grundschule, die einen Neubau mit Ganztagsbetrieb erhält, und die Neckarschule. Dazu kommen die Marie-Curie-Realschule, die Humboldt-Werkrealschule und laut Stadt 15 Kindertagesstätten. Für Eigentümer heißt das: Familien fragen nach Schulweg und Kita, Kleinhaushalte nach dem Weg zur Mittelstraße und zur Haltestelle.
Wer zieht her, wer zieht weg
Die Neckarstadt-West hat laut Stadt Mannheim das zweitniedrigste Durchschnittsalter der Stadtbezirke, hier leben Menschen aus über 160 Nationen. Die Mehrheit der Haushalte sind Einpersonenhaushalte. Zuzüge und Fortzüge halten sich laut städtischer Statistik etwa die Waage, beide sind im Verhältnis zur Einwohnerzahl hoch. Für Vermieter heißt das: Mit Mieterwechseln ist zu rechnen. Für Verkäufer heißt das: Eine Wohnung, die sich nach einem Auszug zügig neu vermieten lässt, behält ihren Wert für Anleger.
Ortsentwicklung: Neubau, Sanierung
Rund um Mittelstraße, Neumarkt und den südlichen Alten Messplatz läuft ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Der Neumarkt ist bereits umgestaltet. Am Alten Messplatz Süd entsteht das Forum Deutsche Sprache, finanziert von der Klaus Tschira Stiftung. Die GBG hat ihre Wohnungen an der Untermühlaustraße modernisiert. Die Neugestaltung des nördlichen Neckarvorlands hat die Stadt wegen der Haushaltslage zurückgestellt. Für Eigentümer heißt das: Ob Ihr Grundstück im Sanierungsgebiet liegt, zeigt der Sanierungsvermerk im Grundbuch.
Magazin
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Was Eigentümer aus Neckarstadt-West fragen
Für Eigentümer aus der Neckarstadt-West übernehmen wir den Verkauf von der Wertermittlung durch einen Sachverständigen bis zum Notartermin. Den Ablauf eines Verkaufs legen wir zu Beginn gemeinsam fest. Leere Wohnungen bereiten wir mit Home Staging vor, für Interessenten von außerhalb gibt es einen virtuellen 360-Grad-Rundgang. Ihre Immobilie erscheint als portalübergreifendes Angebot. Käufer finden über den Käuferfinder passende Wohnungen und prüfen mit dem Finanzierungsrechner ihre Finanzierung.
Eine Rangliste der Straßen stellen wir nicht auf. Die Lagen unterscheiden sich aber deutlich: Im östlichen Teil Richtung Alter Messplatz stehen überwiegend viergeschossige, geschlossene Gründerzeitblöcke. Richtung Ludwig-Jolly-Straße wechseln sich zwei- bis dreigeschossige Häuser und Baulücken ab. An der Dammstraße zählt die Nähe zum Neckarvorland, an der Mittelstraße die Nähe zu Geschäften und Haltestellen. Welche Bodenrichtwertzone für Ihre Straße gilt, zeigt BORIS-BW. Für Eigentümer heißt das: Die Bewertung beginnt mit Ihrer Straße und Ihrem Haus.
Das hängt von Wohnungsgröße, Etage, Zustand von Wohnung und Gemeinschaftseigentum, Rücklage und Mietverhältnis ab. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses beschreibt nur den Wert des Bodens in einer Zone und ist kein Wohnungs- oder Hauswert. Bei einer Eigentumswohnung gehört Ihnen zudem nur ein Miteigentumsanteil am Grundstück. Jörg Fröhlich ermittelt den Wert bei einer Besichtigung und erläutert Ihnen, wie er zustande kommt. Mehr dazu lesen Sie unter Immobilienbewertung in Mannheim.
Eine verlässliche Dauer lässt sich vorab nicht nennen. Sie hängt davon ab, wie schnell die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vorliegen, ob die Wohnung leer oder vermietet ist und wann Käufer eine Finanzierungszusage erhalten. Liegt das Haus im Sanierungsgebiet, kommt die Genehmigung der Stadt hinzu, ohne die der Kaufvertrag nicht vollzogen wird. Für Verkäufer heißt das: Wer Teilungserklärung, Protokolle und Energieausweis vor dem Start bereithält, verkürzt die Prüfphase. Den Ablauf beschreiben wir unter Immobilie verkaufen in Mannheim.
Wert erhöhen können ein klar geschnittener Grundriss, ein Balkon, modernisierte Fenster und Heizung, eine ausreichende Erhaltungsrücklage und vollständige Unterlagen. Wert mindern können ein Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum, beschlossene Sonderumlagen, fehlende Nachweise zu Modernisierungen und ein schwacher energetischer Standard. Lärm von Straße oder Gaststätten spielt je nach Ausrichtung der Räume eine Rolle. Den energetischen Zustand belegt der Energieausweis, den Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen.
Eine Prognose geben wir nicht ab. Belegt sind einige Entwicklungen im Stadtteil: Der Neumarkt ist umgestaltet, am Alten Messplatz Süd entsteht das Forum Deutsche Sprache, und das Sanierungsgebiet läuft weiter. Die Neugestaltung des nördlichen Neckarvorlands ist zurückgestellt. Für Mannheim insgesamt beschreibt die HypoVereinsbank Preisdruck bei älteren, energetisch schwachen Wohnungen. Für Eigentümer heißt das: Der Zustand Ihrer Wohnung wiegt schwerer als der Zeitpunkt. Wenn Sie den Wert laufend verfolgen möchten, nutzen Sie unseren Immobilienwert-Updater.
Bei einer vermieteten Wohnung spielt die Steuer eine Rolle. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Ihre persönliche Lage klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung. Wir rechnen mit Ihnen durch, was Vermietung und Verkauf für Sie bedeuten, und zeigen, worauf Kapitalanleger als Käufer bei einer vermieteten Wohnung achten.
Achten Sie auf die Erlaubnis nach § 34c GewO, auf eine nachvollziehbare Datengrundlage für den Angebotspreis und auf Kenntnis der Mikrolage. In der Neckarstadt-West heißt das zum Beispiel: Der Makler weiß, ob Ihr Haus im Sanierungsgebiet liegt und welche Genehmigung der Verkauf braucht. Fröhlich Immobilien wurde 1994 von Jörg Fröhlich gegründet. Er ist Diplom-Bauingenieur und verbandsgeprüfter Sachverständiger für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die Erlaubnis nach § 34c GewO hat die Stadt Mannheim erteilt.
Wir sind in der gesamten Neckarstadt-West tätig: rund um die Mittelstraße mit dichter Altbaubebauung, am Alten Messplatz als Übergang zur Neckarstadt-Ost, an der Dammstraße am Neckarvorland, auf der Friesenheimer Insel mit Kleingärten und am Industriehafen. Die Postleitzahl ist 68169, die Vorwahl 0621. Im Nachbarstadtteil sind wir als Immobilienmakler Neckarstadt-Ost tätig. Unser Büro in Seckenheim erreichen Sie laut Google Maps in rund 16 Autominuten. Als Immobilienmakler Mannheim arbeiten wir stadtweit, mehr zeigt unser Einzugsgebiet.